Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang rất phổ biến và thông dụng, những người có nhu cầu mua, bán, chuyển nhượng sẽ lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm căn cứ để thực hiện chuyển nhượng. Vậy, khi soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải lưu ý những vấn đề gì?

Khái niệm
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có quy định cụ thế, tuy nhiên có thể hiều theo pháp luật dân sự là sự thỏa thuận của người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai cho người khác.

Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyển sử dụng đất
Theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng đất quyển sử dụng đất ghi trong hợp đồng ngoài việc đảm bảo các điều kiện của Luật đất đai còn phải thỏa mãn các nguyên tác pháp luật về dân sự. Các bên dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng soạn thảo hợp đồng phải
đảm bảo việc việc soạn thảo phải đúng theo quy định của pháp luật. Mọi hành vi vi phạm điều có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
Như vậy, các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng với quy định của pháp luật đất đai và hợp đồng chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc của pháp luật dân sự. Ngoài ra các điều khoản trong hợp đồng đều phải thể hiện được sự tự nguyện và bình đẳng của các bên trong giao kết hợp đồng, điều khoản đưa ra không vi phạm pháp luật.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều khoản trong nội dung hợp đồng là điều cốt lõi để xây dựng lên nội dung của hợp đồng, theo đó các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tập trung chủ yếu vào quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Vì vậy, nội dung điều khoản chi tiết sẽ có những lưu ý sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chứng minh được tài sản là bất động sản, có giấy tờ được cấp hợp pháp và người thực hiện giao dịch phải là chủ sở hữu bất động sản đó.
- Việc các bên tham gia phải có mặt đầy đủ, những người có liên quan đến tài sản như: vợ, chồng, con, cháu…có tên trong GCN; hoặc những người đó không trực tiếp tham gia phải có giấy ủy quyền cho người đại diện để thực hiện giao dịch.
- Trong hợp đồng, điều khoản phải ghi rõ giá trị chuyển nhượng(nếu có), tránh những hành vi khai giá thấp hơn thực tế chuyển nhượng để tránh thuế vì như vậy nếu phát sinh sự cố bất ngờ sảy ra thì bên mua hoặc bên bán sẽ hạn chế được rủi ro trực tiếp từ việc xác lập hợp đồng.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên phải chi tiết, cụ thể, rõ ràng, không vi phạm pháp luật dân sự. Cụ thể, Bên mua phải có tài sản giá trị tương đương để giao kết hợp đồng, bên bán phải chứng minh được đây là tài sản của mình, hoàn toàn hợp pháp. Các bên thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình khi ký vào hợp đồng chuyển nhượng.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng theo quy định của Luật đất đai 2013, người thực hiện công chứng kiểm tra giấy tờ của các bên đưa ra trước khi công chứng, công chứng sẽ ghi lời chứng ở cuối hợp đồng để hoàn thành việc công chứng hợp đồng.
- Điều khoản giải quyết tranh chấp. Đây là một phần không được thiếu trong việc giải quyết hợp đồng, để tránh các bên vi phạm hợp đồng hoặc khi giao kết hợp đồng phát sinh sự cố mà không có phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng. Bên chịu thiệt hại sẽ có cơ sở để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng nếu có phát sinh sảy ra buộc bên vi phạm hợp đồng phải thực hiện theo hợp đồng hoặc bồi thường hợp đồng nếu cố tình vi phạm.
- Điều khoản thỏa thuận được các bên tự do xác lập, các bên thống nhất y trí trong hợp đồng đồng và tự nguyện tuân theo các điều khoản đó. Những điều khoản các bên tự do xác lập nhưng không đươc trái với quy định của pháp luật dân sự.
Như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai hiện này, việc giao kết một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng được chuyển nhượng là đất đai phải đảm bảo đủ các điều kiện về pháp luật, có phương thức xử lý vi phạm và thống nhất hình thức giao dịch bằng văn bản.

Phương thức giải quyết tranh chấp
    Một trong những vấn đề hiện tại đang cần lưu tâm là phương thức giải quyết tranh chấp. Trước kia, khi thực hiện mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên mua, bán thường không quan tâm lắm đến điều khoản phương thức giải quyết tranh chấp này. Vì vậy khi có sự cố phát sinh, bên bị thiệt hại không có cơ sở để giải quyết tranh chấp dẫn đến thiệt hại thực tế về tài sản mà không thể giải quyết được.
    Theo pháp luật dân sự hiện nay, khi các bên soạn thảo hợp đồng dân sự, bắt buộc phải có phần điều khoản phương thức tranh chấp. Phương thức giải quyết thông thường sẽ là thương lượng giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện ra tòa.
    Tuy nhiên, vẫn có một số hợp đồng kèm điều khoản bồi thường hợp đồng chi tiết có giá trị cao hơn rất nhiều so với hợp đồng. Điều này có vẻ bất hợp lý nhưng nếu các bên đã thỏa thuận và thống nhất điều khoản đó thì khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng các bên phải tôn trọng điều khoản trên và thực hiện điều khoản trên vì điều khoản này dựa trên ý chí mà các bên xác lập trong hợp đồng.
    Phương thức giải quyết tranh chấp trong hợp đồng được coi là phần quan trọng và không thể thiếu trong các loại hợp đồng, khi đã có điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thì việc giải quyết tranh chấp thuận lợi hơn rất nhiều.

Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng
Theo quy định của pháp luật dân sự thì tại thời điểm các bên ký vào hiệu lực và được Công chứng viên xác nhận thì hợp đồng sẽ có hiệu lực tại thời điểm đó. Trường hợp ngày có hiệu lực là ngày khác thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng ngày có hiệu lực. Để đảm bảo quyền lợi các bên thực hiện đầy đủ, việc xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực rất quan trọng, xác định rõ quyền và nghĩa vụ các bên phải phải thực hiện.

KẾT LUẬN

Khi soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài việc xác định điều kiện của các bên thực hiện chuyển nhượng thì các bên phải đảm bảo nguyên tắc giao kết trong hợp đồng dân sự, ngoài thông tin và đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng ra thì điều khoản các bên đưa ra phải thực sự rõ ràng, hợp lý, chặt chẽ, ràng buộc các bên trong hợp đồng. Để đảm bảo cho việc hợp đồng không bị vi phạm pháp luật, thiếu chặt chẽ, chính xác thì khách hàng nên tìm kiếm đến văn phòng, công ty luật sư, văn phòng công chứng, những nơi có nghiệp vụ chuyên môn vững vàng trong việc soạn thảo hợp đồng để họ tư vấn, trợ giúp pháp lý cho việc soạn thảo hợp đồng.