Phân tích các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh kinh bất động sản

I. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN BẤT ĐỘNG DẢN ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH 

1. Một số vấn đề lý luận chung

a) Khái niệm bất động sản 

Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bất động sản bao gồm:

1. Đất đai;
2. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
3. Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
4. Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Quy định trên cho chúng ta hình dung được bất động sản trước hết là đất đai, là diện tích địa lý cố định nằm ở vị trí nào đó, không di dời được, là nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất hoặc tài sản đã gắn liền với nhà và công trình, đất. 

b) Bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì:

“Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”

Theo quy định trên, có thể thấy có ba loại nhà ở, công trình xây dựng được phép đưa vào kinh doanh, tuy nhiên với mỗi loại bất động sản đó thì luật có quy định cụ thể hơn về điều kiện kinh doanh, đặc biệt ở Luật Nhà ở 2014. Đối với bất động sản là đất đai thì phải đảm bảo mảnh đất đó có đủ điều kiện được phép thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

2. Điều kiện đưa vào kinh doanh đối với bất động sản có sẵn

Về cơ sở pháp lý, điều kiện đưa vào kinh doanh đối với bất động sản có sẵn được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đối với nhà, công trình xây dựng quy định cụ thể như sau: 

“Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.” (khoản 1)

Trước hết, đối với nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, pháp luật quy định phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, điều này đảm bảo nhà ở, công trình đó được xây dựng hợp pháp và đúng quy định trên mảnh đất tương ứng, vì bất động sản là tài sản không di dời dược nên nếu không quy định quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng phải gắn liền với mảnh đất sẽ dẫn đến tình trạng hai chủ thể sở hữu hai bất động sản trên cùng một vị trí, khi đó sẽ dẫn đến tranh chấp vì họ không thể sử dụng hai bất động sản như vậy trên cùng một vị trí. 

Việc quy định không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất là một điều kiện để đưa vào kinh doanh cũng hoàn toàn hợp lý, vì trên thực tế nếu bất động sản đang có tranh chấp mà còn thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cho thuê,… sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba. Điều kiện cuối cùng đối với nhà, công trình xây dựng được kinh doanh là không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, khi những bất động sản nào bị kê biên để đám bảo thi hành án tức là bất động sản đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền “đóng băng” mọi giao dịch liên quan để tài sản đó được dùng để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ gì đó của chủ sở hữu, như vậy, nếu vẫn cố tình đưa vào kinh doanh bất động sản như vậy thì không chỉ làm ảnh hưởng đến quyền lợi người thứ ba mà còn là làm trái quy định của pháp luật. 

Đối với quyền sử dụng đất thì:

“Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.” (khoản 2).

Để đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho các giao dịch liên quan đến bất động sản thì đối với giao dịch về quyền sử dụng đất, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mới chứng minh được quyền sở hữu tài sản của người bán và giao dịch đó mới có hiệu lực. Tương tự với nhà, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh cũng phải đảm bảo đang không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba và các thủ tục luật định. Đặc biệt, đối với quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo điều kiện trong thời hạn sử dụng đất, nghĩa là trong thời hạn luật định thì chủ sở hữu có quyền thực hiện các giao dịch nhất định, nếu các giao dịch nằm ngoài thời hạn chủ sở hữu được phép thực hiện thì đó sẽ là giao dịch vô hiệu. 

3. Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

    Được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Xuất phát từ đặc thù của loại bất động sản này là chưa thể hiện một cách hữu hình trên thực tế nên quy định trên của pháp luật đảm bảo rằng người bán (cho thuê) bất động sản buộc phải có nghĩa vụ đáp ứng những yêu cầu trên nếu muốn giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, đồng thời cũng đảm bảo quyền lợi cho người mua (thuê) và nâng cao trách nhiệm của họ khi mua, đầu tư vào bất động sản nào đó. Đặc biệt, việc bất động sản hình thành trong tương lai có đủ điều kiện để kinh doanh hay không phải phụ thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ở đây là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ra thông báo bằng văn bản chứ không phải do các bên mua, bán hay cho thuê thỏa thuận với nhau. Vì đối với loại bất động sản này, do chưa hình thành trên thực tế thì trong trường hợp có tranh chấp rất khó giải quyết cũng như không có điều kiện đối chứng. 

Quy định trên giúp nhà nước quản lý hiệu quả việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và cũng giúp nâng cao trách nhiệm của bên bán, cho thuê đồng thời bảo vệ quyền lợi cho bên mua, thuê.

II. Ý NGHĨA CỦA CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH 

    Một là, đối với vai trò quản lý của Nhà nước: Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là tài nguyên, tư liệu sản xuất quý giá và hữu hạn của mỗi quốc gia. Vì vậy, Nhà nước cần khai thác và quản lý nguồn tài nguyên này có hiệu quả.Ngoài đất đai, các công trình xây dựng như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng là những bất động sản tồn tại không chỉ có ý nghĩa đối với sự phát triển kinh tế - xã hội mà còn là mỹ quan đô thị và chất lượng cuộc sống.     Do vậy, việc Nhà nước quản lý đối với điều kiện kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo sự phát triển chung của xã hội, quản lý việc quy hoạch có hiệu quả để đảm bảo chất lượng cuộc sống người dân nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi nổi trong tiến trình đô thị hóa hiện nay, đồng thời cũng là để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan khi tham gia vào một giao dịch bất động sản.

    Bởi lẽ, dĩ đất đai là không thể di dời và các công trình xây dựng rất khó để chuyển đổi, nếu có sự chuyển đổi mục đích sử dụng hay xây dựng công trình thì rất tốn kém về mặt kinh tế, thêm vào đó, nếu không có quy định cụ thể thì việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản cũng bừa bãi, dẫn đến nhiều sự tranh chấp không đáng có,  do vậy cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.

    Thứ hai, đối với thị trường bất động sản: Quy định các điều kiện về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản một cách minh bạch. Thông qua các quy định,thông tin về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ được cung cấp cho các bên giao dịch, giúp cho con người mua nhà ở, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhạn thế chấp, cầmcố bất động sản xác định được quyền và nghĩa vụ của mình trong việc tham gia kinh doanh bất động sản. Các quy định của pháp luật được quy định một cách chặt chẽ sẽ buộc các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản phải tuân theo, giúp cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh, minh bạch hơn, tránh các giao dịch bất động sản “ảo” hay mua bán bất động sản trái phép.

III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN ĐƯA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO KINH DOANH

1. Đánh giá chung về thực trạng đối với điều kiện kinh doanh bất động sản hiện nay

Một số ưu điểm: Các chủ thể kinh doanh bất động sản hiện nay có sự tìm hiểu và tuân thủ các căn cứ pháp lý khi tiến hành kinh doanh, khiến cho các giao dịch trở nên minh bạch hơn. Tương tự, người nhận chuyển nhượng, người đi thuê cũng có sự tìm hiểu kĩ càng đối với các quy định của pháp luật về những bất động sản đù điều kiện kinh doanh, qua đó hạn chế được nhiều rủi ro và tranh chấp liên quan đến bất động sản. 

Một số hạn chế: Rủi ro trong giao dịch mua bán bất động sản còn xuất hiện do thông tin về tính pháp lý của bất động sản không rõ ràng. Trong nhiều trường hợp, một bất động sản được bán cho nhiều người, hoặc người mua mua phải bất động sản không tồn tại trên thực tế. Đối với một số trường hợp kinh doanh bất động sản trong tương lai, chủ đầu tư, người bán chưa hoàn thành tiến độ xây dựng đã tiến hành mở bán hoặc xây dựng bất động sản không đúng như bản vẽ và tiêu chuẩn chất lượng công trình. Tình trạng trên dẫn đến những tranh chấp rất khó giải quyết.

2. Một số giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định của pháp luật về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh

    Một là, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh: Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đặc biệt là việc đặt ra những điều kiện cụ thể khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải được quy định cụ thể, chặt chẽ. Đồng thời cần thiết phải ban hành những văn bản, thông tư cụ thể hướng dẫn thực hiện áp dụng các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo hướng: 

• Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở…nhằm khắc phục những quy định, mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập làm hạn chế hiệu quả của kinh doanh bất động sản. 

• Đồng thời, việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản phải đặt trong mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và chương trình tổng thể về cải cách hành chính. Bằng những biện phá cụ thể như: Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký về bất động sản bao gồm Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng… tiến tới xác lập một quy trình thống nhất đăng ký Bất động sản.

    Hai là, tiến hành kiểm tra, giám sát chặt chẽ thủ tục đăng kí bất động sản: Trên cơ sở những quy định mà pháp luật đưa ra về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Nhà nước cần thiết thành lập nên những cơ quan chức năng, bộ phận chuyên trách có trách nhiệm thẩm định, kiếm tra, giám sát hoạt động đăng ký bất động sản, bao gồm việc phân loại bất động sản, trình tự thủ tục đăng kí… Đồng thời, giám sát chặt chẽ thị trường bất động sản khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Tạo nên một cơ chế kiểm soát chặt chẽ, song vẫn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động, lưu thông năng động và đạt hiệu quả cao. 

    Tăng cường hoạt động kiểm tra giám sát này ngoài ra còn giúp cho quy định của pháp luật được đồng bộ hóa, hoàn thiện và được áp dụng trên thực tế. Tránh tình trạng, hỗn loạn hàng hóa trong thị trường bất động sản cũng như việc “lách luật” không đăng ký bất động sản, đưa bất động sản vào kinh doanh “chui ”trong thị trường. Tránh tình trạng quan liêu, với những quy định hành chính gồm những thủ tục rườm rà, không cần thiết. Làm giảm hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản luôn luôn chuyển động và cần thiết phải có sự nhạy bén đi kịp với xu thế của thời đại. Với những trường hợp sai phạm, Nhà nước nên tăng cường xử phạt hành chính trong vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản. 

    Ba là, nâng cao ý thức, trách nhiệm của chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản: Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây phát triển mạnh mẽ. Sự đa đạng hóa về các hàng hóa trên thị thường bất động sản cũng đồng nghĩa với sự đa dạng các chủ thể tham gia khi tham gia vào thị trường này. Chính vì sự đa dạng này mà cần thiết phải có những quy định của pháp luật chặt chẽ về đối tượng chủ thể được tham gia kinh doanh bất động sản (giấy phép hành nghề), song đồng thời cần phải giáo dục tinh thần để các chủ thể kinh doanh bất động sản nâng cao được ý thức nghề nghiệp của mình. Có tinh thần trách nhiệm hoạt động kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật. Đặc biệt, khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đưa ra theo từng loại bất động sản cụ thể. Việc thực hiện đúng quy định này trên thực tế, không những giúp cho thị trường bất động sản lưu thông hợp pháp, năng động mà còn đảm bảo lợi ích hợp pháp của chính bản thân chủ thể kinh doanh bất động sản.

KẾT LUẬN

    Như vậy, qua việc trình bày về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh và tìm hiểu một số thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản hiện nay, một số giải pháp cơ bản giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản và mong muốn nâng cao chất lượng và tính pháp lý của các bất động sản được đưa vào kinh doanh, qua đó góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, trong sạch, tuân thủ quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo quyền lợi và mục đích của các bên khi tham gia giao dịch bất động sản và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.