Pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

Pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

1.                  Khái quát pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện hành

Trên cơ sở kế thừa và phát triển những quy định của các đạo Luật Đất đai trước kia, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục quy định theo hướng cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN có quyền lựa chọn phương thức tiếp cận đất từ Nhà nước hoặc từ thị trường. Đồng thời, với mỗi phương thức tiếp cận đất đai, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định theo hướng mở rộng hơn những hình thức nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN.

Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn phương thức tiếp cận đất đai từ nhà nước, Luật đất đai năm 2013 quy định hai hình thức sử dụng đất: (i) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê; (ii) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê

Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN lựa chọn phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường thì có thể lựa chọn một trong các hình thức sau: nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; nhận góp vốn bằng QSDĐ; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Có thể nhận thấy, Luật Đất đai hiện hành đã mở rộng rất nhiều về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN so với các Luật Đất đai trước đây. Bên cạnh hình thức thuê đất từ Nhà nước, lần đầu tiên pháp luật Việt Nam ghi nhận hình thức nhận QSDĐ từ Nhà nước của doanh nghiệp có vốn ĐTNN bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê. Đây là quy định nhằm tiến tới quyền tiếp cận đất đai bình đẳng của các doanh nghiệp nước ngoài với các doanh nghiệp trong nước. Những hình thức nhận QSDĐ từ thị trường của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng được Luật Đất đai năm 2013 quy định mở rộng và thông thoáng hơn so với các Luật Đất đai trước đó. Những quy định này về cơ bản đã thiết lập sự bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN với các doanh nghiệp trong nước, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong việc tiếp cận đất đai và sử dụng đất ổn định, lâu dài để thực hiện các dự án đầu tư.

2.                  Những bất cập, hạn chế trong các quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam hiện nay

Bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được thì những quy định về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong Luật Đất đai năm 2013 vẫn bộc lộ một số bất cập, hạn chế.

Thứ nhất, khái niệm về “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN” trong Luật Đất đai năm 2013 có nội hàm không thống nhất và lạc hậu với những quy định trong pháp luật đầu tư hiện hành. Khái niệm về “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN” trong Luật Đất đai năm 2013 được quy định trên cơ sở kế thừa và tương đồng với quy định về doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Luật Đầu tư năm 2005. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đưa ra quy định về khái niệm “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN” bằng phương pháp liệt kê và xác định doanh nghiệp có vốn ĐTNN là chủ thể sử dụng đất gồm ba nhóm sau: i) Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN; ii) Doanh nghiệp liên doanh; ii) Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Với quy định bằng phương pháp liệt kê này, Luật Đất đai 2013 đã không thể khái quát hết được những tổ chức kinh tế có thành viên là chủ thể nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, ví dụ như những hợp tác xã có thành viên là người nước ngoài. Bên cạnh đó, Luật Đầu tư hiện hành (Luật Đầu tư năm 2020 thay thế cho Luật Đầu tư năm 2014 và trước đó là Luật Đầu tư năm 2005) không sử dụng khái niệm “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN”, mà sử dụng khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN” với nội dung thể hiện tính khái quát cao và phù hợp hơn với thực tiễn. Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, “Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN là tổ chức kinh tế có nhà ĐTNN là thành viên hoặc cổ đông, được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”. Ngoài ra trong các văn bản pháp luật về đầu tư và doanh nghiệp của Việt Nam hiện nay không còn điều chỉnh về “Doanh nghiệp liên doanh”.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn sử dụng thuật ngữ “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN” với nội hàm có liệt kê loại hình “Doanh liên doanh”. Điều này không chỉ tạo ra sự thiếu thống nhất giữa pháp Luật Đất đai và pháp luật đầu tư mà còn gây ra khó khăn đối với quá trình thực hiện quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, cũng như tác động tiêu cực đến hiệu quả của công tác quản lý, sử dụng đất đai và thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta.

Thứ hai, chưa bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tổ chức kinh tế trong nước.

- Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Trong khi đó, ngoài trường hợp này thì tổ chức kinh tế trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng”. Quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN ĐTNN, chưa thể chế hóa một cách triệt để chủ trương “Thực hiện bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”.

- Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN tiếp cận đất đai từ thị trường bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể nhận QSDĐ từ thị trường thông qua ba hình thức, đó là: Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; Nhận góp vốn bằng QSDĐ; Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi đó, ngoài ba hình thức đã nêu, tổ chức kinh tế trong nước còn có thể nhận QSDĐ thông qua nhiều hình thức khác như: nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ, nhận thừa kế QSDĐ. Bên cạnh đó, việc tiếp cận đất đai từ ba hình thức trên của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng bị giới hạn hơn rất nhiều so với tổ chức kinh tế trong nước. Điều này dẫn đến trên thực tế, phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp”. Những rào cản này đã đi ngược lại các cam kết của Việt Nam trong hội nhập quốc tế, tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và hạn chế năng lực cạnh tranh của nền kinh tế28

Thứ ba, quy định cụ thể về các trường hợp nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN chưa bảo đảm tính hợp lý.

- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; khi đó, doanh nghiệp có vốn ĐTNN có quyền và nghĩa vụ tương tự như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Quy định này, một mặt chưa phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp; mặt khác, chưa rõ ràng trong việc xác định đó là trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng dự án hay thông qua nhận chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp khác.

- Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hơn so với Luật Đất đai năm 2003 về nghiệp có vốn ĐTNN) được nhận góp vốn bằng QSDĐ. Ngoài ra, những quy định này cũng chưa xác định rõ về thời điểm doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận góp vốn bằng QSDĐ, khi thành lập mới doanh nghiệp hay trong quá trình doanh nghiệp đã thành lập và đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, quy định về diện chủ thể được góp vốn bằng QSDĐ với doanh nghiệp có vốn ĐTNN còn chưa hợp lý khi chỉ cho phép loại hình doanh nghiệp này nhận góp vốn bằng QSDĐ từ tổ chức kinh tế trong nước mà không ghi nhận quyền đó với các loại chủ thể khác. Nội dung này phần nào thể hiện sự thiếu bình đẳng giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN và doanh nghiệp trong nước khi thực hiện hình thức nhận QSDĐ thông qua giao dịch góp vốn.

- Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN chưa bao quát được hết các trường hợp nhận QSDĐ của loại doanh nghiệp này trên thực tế.

Trên thực tế, ngoài những trường hợp nhận QSDĐ được liệt kê tại Điều 169 Luật Đất đai năm 201333, doanh nghiệp có vốn ĐTNN có thể nhận QSDĐ trong những trường hợp sau: thuê, thuê lại QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước34; nhận QSDĐ thông qua việc mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ35; nhận QSDĐ trong trường hợp tổ chức lại doanh nghiệp (doanh nghiệp có vốn ĐTNN thực hiện chia, tách, hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp). Như vậy, có thể thấy rằng, quy định về các trường hợp nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong Luật Đất đai năm 2013 chưa đảm bảo tính toàn diện và thiếu thống nhất với các văn bản pháp luật khác.

3.                  Kiến nghị

- Thay thế thuật ngữ “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN” bằng thuật ngữ “Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN” như quy định của Luật Đầu tư năm 2020 để bảo đảm tính khoa học và sự thống nhất trong hệ thống pháp luật, tạo tiền đề cho việc thực hiện quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trên thực tế được chính xác và hiệu quả.

- Sửa đổi các quy định về những trường hợp nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhằm bảo đảm sự bình đẳng với doanh nghiệp trong nước ở cả phương thức tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước và phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường trên cơ sở thể chế hóa triệt để chủ trương “Thực hiện nhất quán một chế độ pháp lý kinh doanh cho các doanh nghiệp, không phân biệt hình thức sở hữu, thành phần kinh tế”

- Quy định chi tiết, cụ thể hơn về các trường hợp nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, bảo đảm sự phù hợp với pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp. Bổ sung quy định về một số trường hợp nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN để bảo đảm sự toàn diện trong điều chỉnh pháp luật đối với quyền tiếp cận đất đai của loại chủ thể này./.