Các phương thức chuyển nhượng dự án, các bước thực hiện và những lưu ý khi chuyển nhượng dự án

1.  Các phương án chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, nhà xưởng

    Khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án gắn liền quyền sử dụng đất, nhà xưởng, đặc biệt là dự án gắn với quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Phù hợp với từng giai đoạn của dự án nhiều khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc dự án gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm nhưng các bên vẫn muốn tìm kiếm các nhà đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án các hình thức nhất định triển khai dự án. Sau đây là một số phương thức chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất các bên thường lựa chọn. Mỗi một phương thức thực hiện sẽ có những ưu, nhược điểm và đặc biệt là cần có luật sư thiết kế giao dịch sao cho phù hợp và đảm bảo tuân thủ pháp luật.

Phương thức 1: Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc phần lớn số cổ phần/phần vốn góp của Công ty sở hữu dự án.

    Đây là phương thức thường là được các bên lựa chọn nhiều nhất do có nhiều ưu điểm như thủ tục nhanh gọn, tiết kiệm chi phí … Tuy nhiên, không phải trường hợp nào các bên cũng có thể chấp nhận việc phương án chuyển nhượng toàn bộ hoặc phần lớn cổ phần/phần vốn góp do có thể liên quan đến các hoạt động kinh doanh khác còn tồn tại của doanh nghiệp sở hữu dự án mà các cổ đông/thành viên không muốn chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng sẽ kéo theo tiếp nhận nhiều rủi ro.

Phương thức 2: Thực hiện chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản không gắn với việc chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp/chuyển nhượng công ty.

    Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường có rất nhiều dự án nhưng cũng có thể mỗi một doanh nghiệp được thành lập để triển khai một dự án hoặc một tổ hợp dự án nhưng các cổ đông không chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp mà muốn thực hiện chuyển nhượng một dự án nào đó công ty đang triển khai để phục vụ cho một mục đích nào đó. Trong trường hợp này, có lẽ quan tâm nhất là dự án mà doanh nghiệp dự kiến chuyển nhượng có đủ điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án hay không.

Phương thức 3: Chuyển nhượng tài sản trên đất

    Dự án được nhà nước giao đất như đất thuê trả tiền hàng năm. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không được phép. Tuy nhiên, một trong những quyền của cá nhân, tổ chức được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Sau khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục để tiếp tục thuê đất.

Phương thức 4: Sáp nhập doanh nghiệp sở hữu dự án vào doanh nghiệp nhận sáp nhập (doanh nghiệp mua)

    Đây là phương án MA thường phù hợp với mong muốn các cổ đông/thành viên góp vốn của công ty sở hữu dự án không muốn bán đứt mà vì một lý do nào đó như thiếu vốn không thể thực hiện được hoặc bị ràng buộc bởi một số điều kiện nhất định nên các bên lựa chọn phương án sáp nhập doanh nghiệp. Sau khi sáp nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp sở hữu dự án sẽ chấm dứt hoạt động, mọi tài sản, quyền và nghĩa vụ của công ty sở hữu dự án sẽ chuyển sang cho Công ty nhận sáp nhập.

Phương án 5: Chia, tách doanh nghiệp sở hữu dự án, sau đó chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp của doanh nghiệp được tách khi đủ điều kiện thực hiện dự án.

    Phương án chia, tách doanh nghiệp sở hữu dự án thành 02 doanh nghiệp trên cơ sở chia, tách doanh nghiệp. Thực chất chia, tách là hai phương án khác nhau. Tùy từng loại hình doanh nghiệp là Công ty TNHH 1 thành viên, Công ty TNHH 2 thành viên, Công ty Cổ phần sẽ có những phương án chia tách khác nhau. Thông thường việc chia, tách doanh nghiệp này nhằm mục đích chuyển tài sản, chuyển dự án sang cho công ty được chia, tách. Sau khi hoàn thành chia, tách doanh nghiệp và các thủ tục pháp lý chuyển dự án sang cho công ty chia, tách các bên sẽ tiến hành chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần. Đây được xem là một trong những phương án điển hình khi mà công ty chia, tách hoàn toàn mới, các bên có thể dễ dàng kiểm soát mà đối với những rủi ro và lo ngại là công ty chuyển nhượng còn tồn tại những khoản nợ mà trước bên nhận chuyển nhượng không kiểm soát được hoặc không có biện pháp để kiểm soát trong thời gian đảm bảo các nghĩa vụ, công nợ là minh bạch, rõ ràng. 

    Theo phương án thành lập doanh nghiệp trên cơ sở tách doanh nghiệp doanh nghiệp tách và doanh nghiệp được tách đều song song tồn tại hoạt động.

    Trong trường hợp thực hiện phương án chia doanh nghiệp thì các doanh nghiệp thành lập trên cơ sở chia doanh nghiệp sẽ cùng tồn tại độc lập. Doanh nghiệp bị chia sẽ chấm dứt tồn tại.

    Ngoài ra còn có một số phương án khác là sự kết hợp của một hoặc nhiều phương án nêu trên. Tuy nhiên, để một giao dịch chuyển nhượng thành công, vấn đề chủ yếu ở các bên nhưng có tính chất quyết định lại là các cố vấn, luật sư người thiết kế các giao dịch để các bên thực hiện.

2.  Các bước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án

Bước 1: Tìm hiểu thông tin dự án

    Khi biết được một dự án, thường bên mua có thể trực tiếp hoặc thông qua các nguồn thông tin khác nhau để tìm hiểu trước về dự án. Sau khi đã tìm hiểu kỹ thông tin dự án từ các nguồn thông tin trước khi gặp trực tiếp chủ sở hữu/người có thẩm quyền quyết định

Bước 2: Các bên ký biên bản ghi nhớ về việc đàm phán và bảo mật thông tin

    Đây là một bước mặc dù không quan trọng nhưng rất cần thiết để các bên có thể tiếp cận các thông tin sâu hơn cũng như cam kết bảo mật thông tin được cung cấp, cũng như tìm hiểu các thông tin pháp lý dự án …, và giá chuyển nhượng trên cơ sở thực hiện theo một hoặc nhiều phương thức chuyển nhượng nhất định khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để đảm bảo các bên thực hiện theo một trình tự, thủ tục mà các bên đã hiểu rõ.

Bước 3: Ký kết văn bản thỏa thuận về chuyển nhượng/ Hợp đồng chuyển nhượng

    Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng là văn bản có tính chất quyết định cách thức và phương thức giao dịch giữa các bên, sao cho các bên đều có thể kiểm soát được quy trình để cuối cùng cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều win - win.

    Trong một số trường hợp, các bên có thể trực tiếp ký Hợp đồng chuyển nhượng với những điều kiện hiệu lực nhất định và đưa người của bên chuyển nhượng dần kiểm soát quá trình chuyển nhượng, dự án chuyển nhượng, sau khi đã hoàn thành việc xác lập các mốc thời gian, công việc phải thực hiện của mỗi bên. Kèm theo đó các biên bản giao nhận tài liệu, tài sản, giải quyết vấn đề nhân sự,.. (các phụ lục)

Bước 4: Thực hiện các thủ tục chuyển nhượng khi đủ điều kiện/thanh lý hợp đồng

    Không phải mỗi ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp, thanh toán xong là xong. Mà kéo theo đó, mỗi phương án là những hậu quả pháp lý đằng sau đó cũng như các công việc cần phải thực hiện rất nhiều như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sang cho bên mua, quyết toán thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng dự án…

3. Những lưu ý khi thực hiện

    Thứ nhất: Rà soát toàn bộ pháp lý dự án, tài chính công ty, kiểm toán, quyết toán thuế; (vấn đề tài chính, khách hàng, công nợ, tình hình triển khai dự án, công nghệ, sở hữu trí tuệ, nhân sự, lao động, hồ sơ thiết kế, báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC; Các hợp đồng giao dịch với các đối tác đã thực hiện, đang thực hiện, sẽ thực hiện để kiểm soát những rủi ro từ việc kiện tụng, bồi thường của các hợp đồng này.

    Thứ hai: Cần có một luật sư, một nhà tư vấn tài chính có tâm và thành thạo về giao dịch chuyển nhượng dự án để đảm bảo giao dịch sẽ diễn ra theo một cách thống nhất, thuận lợi cho cả hai bên. Thường là mỗi bên đều có luật sư, chuyên gia tài chính riêng, nhưng luật sư, chuyên gia tài chính có tâm sẽ tìm giải pháp để hóa giải những điều còn tồn tại trong quá trình rà soát pháp lý để các bên đi đến những điểm chung win – win. Có những luật sư, chuyên gia tài chính chỉ nhìn thấy rủi ro không thấy phương án. Do vậy, một luật sư, một chuyên gia tài chính có tâm và giỏi là vô cùng quan trọng với điều kiện là các bên cần minh bạch để cùng tìm ra phương án. Nếu không sẽ chỉ tìm thấy những rủi ro và giao dịch sẽ thất bại.

    Trên đây là nội dung Hãng luật OPIC - Luật sư, Hòa giải, Trọng tài cung cấp có thu phí hoặc miễn phí theo chính sách của Hãng luật OPIC - Luật sư, Hòa giải, Trọng tài tùy từng thời điểm. Nội dung này được soạn thảo dựa trên các phương án giả định mà Hãng luật OPIC - Luật sư, Hòa giải, Trọng tài cho rằng có thể phù hợp hoặc không phù hợp với người tiếp cận thông tin và không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể, đối tượng nào.

    Bằng những nỗ lực của các cố vấn, chuyên gia, luật sư Hãng luật OPIC - Luật sư, Hòa giải, Trọng tài, chúng tôi cam kết thực hiện mọi biện pháp theo quy định của pháp luật cùng với sự cẩn trọng cao nhất để đảm bảo rằng nội dung nêu trên là phù hợp trong từng trường hợp cụ thể sau khi được Hãng luật OPIC - Luật sư, Hòa giải, Trọng tài tư vấn.

    Mặc dù vậy, nội dung này chỉ có giá trị tham khảo đối với tất cả mọi người. Hãng luật OPIC - Luật sư, Hòa giải, Trọng tài không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khiếu nại, thiệt hại, rủi ro, tổn thất hay nghĩa vụ phát sinh trực tiếp, gián tiếp hoặc phái sinh do việc sử dụng nội dung cho bất kỳ mục đích nào. Hãng luật OPIC - Luật sư, Hòa giải, Trọng tài khuyến nghị tất cả mọi người, bao gồm cả Quý khách hàng nên tham vấn luật sư để nhận được sự tư vấn cụ thể và chính xác nhất.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Chân thành cảm ơn,

Luật sư Nguyễn Phó Dũng