Có nên bán bất động sản nếu đề xuất thuế TNCN của Bộ tài chính đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được chấp thuận?

Mới đây tại dự thảo Luật thuế TNCN (thay thế) mới nhất, Bộ tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau: 10% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm; 4% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế; Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực.

Những thay đổi này có ý nghĩa sâu rộng: các bất động sản có biên lợi nhuận cao hoặc thời gian nắm giữ ngắn có thể phải đối mặt với gánh nặng thuế tăng đáng kể. Ngược lại, các bất động sản được nắm giữ lâu dài (từ 10 năm trở lên) hoặc có nguồn gốc thừa kế có thể chịu tác động tương đương hoặc thậm chí tương đối thấp hơn nếu không xác định được lợi nhuận. Sự thay đổi trong cách tính thuế này phản ánh một động thái chính sách có chủ đích nhằm hạn chế các giao dịch đầu cơ ngắn hạn và khuyến khích đầu tư bất động sản dài hạn, có giá trị thực. Điều này cho thấy một nỗ lực chiến lược của Chính phủ nhằm định hướng thị trường theo hướng ổn định và tăng trưởng bền vững, thay vì các chu kỳ bùng nổ và suy thoái do đầu cơ.

Quyết định bán bất động sản vào thời điểm này là một lựa chọn mang tính cá nhân cao, phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể của tài sản (giá mua ban đầu, giá bán tiềm năng, thời gian nắm giữ), mục tiêu tài chính cá nhân, nhu cầu thanh khoản và mức độ chấp nhận rủi ro của chủ sở hữu. Nhìn chung, đối với các bất động sản có lợi nhuận chưa thực hiện cao và thời gian nắm giữ ngắn, việc bán trước nếu đề xuất được thông qua có thể mang lại lợi thế về thuế. Tuy nhiên, một đánh giá toàn diện về điều kiện thị trường và hoàn cảnh cá nhân là cực kỳ quan trọng và cẩn trọng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Vì vậy, không có câu trả lời chung "nên" hay "không nên" cho câu hỏi có nên bán bất động sản nếu đề xuất thuế TNCN mới được chấp thuận. Quyết định tối ưu phụ thuộc rất nhiều vào hoàn cảnh riêng của từng cá nhân, đặc điểm cụ thể của bất động sản và mục tiêu tài chính và phụ thuộc vào đề xuất của Bộ tài chính có thực sự được chấp thuận hay không?

Nếu đề xuất này của Bộ tài chính được chấp thuận, bạn nên cân nhắc bán bất động sản nếu:

-      Bất động sản của bạn có biên lợi nhuận chưa thực hiện cao, nơi mức thuế 20% dựa trên lợi nhuận hoặc các mức thuế bậc thang cao hơn (10%, 6%) sẽ làm giảm đáng kể lợi nhuận ròng của bạn so với mức thuế cố định 2% hiện hành.

-      Bạn đã nắm giữ bất động sản trong một khoảng thời gian tương đối ngắn (đặc biệt là dưới 2-5 năm), khiến bạn dễ bị áp dụng các mức thuế bậc thang cao nhất nếu lợi nhuận không thể xác định.

-      Bất động sản của bạn hiện đủ điều kiện miễn thuế "bất động sản duy nhất", và bạn dự đoán miễn trừ này sẽ bị loại bỏ hoặc thay đổi đáng kể theo luật mới.  

-      Bạn có nhu cầu thanh khoản ngay lập tức hoặc đã xác định được các cơ hội đầu tư thay thế vượt trội, mang lại lợi nhuận điều chỉnh rủi ro tốt hơn.

-      Bạn thiếu tài liệu chi tiết, có thể xác minh về giá mua và các chi phí liên quan của bất động sản, điều này sẽ buộc bạn phải tính thuế theo phương pháp bậc thang theo thời gian nắm giữ trên giá bán có khả năng cao hơn theo luật mới.
Bạn nên cân nhắc giữ lại nếu:

-      Bất động sản của bạn có biên lợi nhuận thấp, hoặc bạn đã nắm giữ nó trong một thời gian rất dài (ví dụ: 10 năm trở lên), vì tác động thuế theo luật đề xuất có thể là tối thiểu hoặc tương đương với mức hiện hành (2% nếu lợi nhuận không xác định được) [User Query].

-      Bất động sản của bạn là tài sản thừa kế, vì nó thuộc mức thuế suất bậc thang thấp nhất (2%) nếu chi phí không xác định được [User Query].

-      Bạn tin rằng bất động sản của mình nằm trong phân khúc có tiềm năng tăng trưởng dài hạn mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi "nhu cầu ở thực" và "giá trị thực" , phù hợp với định hướng mới ổn định hơn của thị trường.  

-      Bạn cảm thấy thoải mái với các yêu cầu tài liệu tăng lên và tin rằng mình có thể xác định chính xác lợi nhuận để hưởng lợi từ mức thuế 20% dựa trên lợi nhuận.

-      Bạn dự đoán thị trường sẽ tiếp tục phục hồi và giá sẽ tăng cao hơn, điều này sẽ bù đắp cho gánh nặng thuế tiềm năng tăng lên theo chế độ mới.

Tuy nhiên, đây chỉ là quan điểm cá nhân, không phải lời khuyên cho mọi người. Vì vậy, trước khi quyết định nhà đầu tư cần tham khảo ý kiến của chuyên gia, luôn theo dõi và cập nhật thông tin về nội dung chính xác, việc phê duyệt cuối cùng và ngày có hiệu lực của Luật Thuế Thu nhập Cá nhân mới. Thời điểm thực thi quan trọng không kém nội dung của luật, đánh giá điều kiện tại địa phương nơi có bất động sản;