Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, do Nhà nước đại diện sở hữu, song, Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng. Thay vào đó, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu thông qua việc giao đất cho người sử dụng đất trực tiếp sử dụng. Luật đất đai năm 2013 quy định nhiều chủ thể khác nhau là người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhân được coi là chủ thể sử dụng đất phổ biến và chủ yếu.

Những vấn đề chung về
1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Căn cứ vào dấu hiệu tự thân của các chủ thể sử dụng đất và nhu cầu phân hóa quyền, nghĩa vụ cho các đối tượng khác nhau, Luật Đất đai 2013 có liệt kê các chủ thể sử dụng đất bao gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân; Cộng đồng dân cư; Cở sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Trong các chủ thể trên thì “hộ gia đình, cá nhân” là chủ thể chiếm tỷ lệ lớn về diện tích sử dụng.

Đối với chủ thể là cá nhân: Trong quan hệ pháp luật đất đai, cá nhân sử dụng đất là người Việt Nam, sinh sống trong nước, xác lập quyền sử dụng và thực hiện nghĩa vụ một cách độc lập.

Đối với chủ thể là Hộ gia đình: Luật đất đai 2013 không đưa ra định nghĩa mà thay vào đó quy định các điều khiển để xác định hộ gia đình sử dụng đất tại Khoản 29 điều 3 luật đất đai 2013. Theo đó: " Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình , đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất". Trong các điều kiện trên thì điều kiện “đang sống chung” chưa được pháp luật giải thích rõ ràng và có thể hiểu đang sống chung là cùng có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất.Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là tài sản chung của tất cả các thành viên trong hộ, việc thực hiện quyền phải tuân thủ chế độ tài sản chung, mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của tất các các thành viên hộ gia đình.

Như vậy, hộ gia đình và cá nhân là hai loại chủ thể độc lập. Trong trường hợp cá nhân sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được coi là tài sản riêng, còn trong trường hợp Hộ gia đình sử dụng đất thì quyền sử dụng đất của hộ gia đình là tài sản chung của tất cả các thành viên trong hộ, việc thực hiện quyền phải tuân thủ chế độ tài sản chung, mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của tất các các thành viên hộ gia đình. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của hai chủ thể này trong pháp luật đất đai nhìn chung khá giống nhau và ít có sự tách bạch trong các quy định cụ thể.

2. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất và ý nghĩa

Hiện nay, trên thực tế tồn tại rất nhiều loại giấy tờ khác nhau về quyền sử dụng đất. Trong một số trường hợp, việc năm giữ loại giấy tờ này có ý nghĩa quan trọng và là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Nhóm 1: Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận từ ngày 01/8/2009 đến nay có tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo quy định của Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. So với các quy định trước đó thì khái niệm về Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai 2013 đã đầy đủ và hợp lý hơn cả, giúp thống nhất tên gọi và xác định giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận.

Hiện nay, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thống nhất sử dụng một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Đối với các loại giấy chứng nhận đã được cấp trước thời điểm 01/8/2009, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo quy định của Luật này và không phải nộp lệ phí.

Nhóm 2: Các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất.

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về các loại giấy tờ hợp lệ bao gồm:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Ví dụ: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản, mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất, bả di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Ví dụ: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền,…

Các giấy tờ hợp lệ không đảm bảo ghi nhận đầy đủ thông tin quyền sử dụng đất bởi vậy không có giá trị thay thế Giấy chứng nhận. Theo quy định của pháp luật hiện nay, để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi thực hiện giao dịch

2. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Hoạt động cấp Giấy chứng nhận tạo nên căn cứ pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng dất. Cụ thể:

Giấy chứng nhận là điều kiện bắt buộc để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai;\
Giấy chứng nhận là điều kiện để Nhà nước bồi thường thiệt hai về đất khi thu hồi (Luật Đất đai năm 2013 có quy định bồi thường về đất khi người sử dụng đất đáp ứng các điều kiện bồi thường, trong đó có điều kiện về việc có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận).

Tóm lại, việc cấp Giấy chứng nhận cho Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất giúp thực hiện hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, tạo cơ sở có thể thực hiện đồng bộ nhiều nội dung quản lý. Đồng thời, đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của người sử dụng đất, cung cấp cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháo của mình.

Quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng hai điều kiện: (a) hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và (b) có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Sử dụng ổn định

Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ như:Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ nêu trên không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

Trường hợp không có một trong các loại giấy nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

Các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất là các loại giấy tờ đã nêu tại mục 1.2.1 theo đó, các giấy tờ hợp lệ này là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để quyết định công nhận quyền sử dụng đất của họ làm hợp pháp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ đã nêu mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm luật đất đai.

Trường hợp không có vi phạm luật đất đai, để xác định điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước dựa vào yếu tố về hộ khẩu thường trú, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 101 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

Trường hợp 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ hợp lệ về quyên sử dụng đất đã nêu tại Mục.1.2.1, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp 2: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ hợp lệ về quyên sử dụng đất đã nêu tại Mục.1.2.1 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nội dung trên được hướng dẫn cụ thể theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/ND-CP như sau:

1) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đát nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định Khoản 4 điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mưc công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

3) Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.

4) Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.
5) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

- Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”.

Ngoài các điều kiện trên, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ hợp lệ còn phải đáp ứng điều kiện về đất không có tranh chấp và việc sử dụng đất phù hợp với quy hoach sử dụng đất:

- Về điều kiện không có tranh chấp: tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên. Trong thực tiễn, tranh chấp đất đai có hai loại: tranh chấp về ranh giới; tranh chấp về quyền được quản lý, sử dụng đất; tranh chấp khoảng không,…. Đây là một điều kiện hợp lý làm cứ giải quyết cấp Giấy chứng nhận và phòng ngừa khiếu kiện, khiếu nại liên quan. Việc xác định đất không có tranh chấp được thực hiện thông qua thủ tục xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp niêm yết công khái tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có bất động sản trong vòng 15 ngày theo quy định tại Điểm a, c Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/ND-CP. Sau thời hạn 15 ngày nếu khống có bất kỳ ai có ý kiến gì thì được coi là không có tranh chấp. Văn bản kết thúc niêm yết công khai sẽ là bằng chứng quan trọng để xác định tình trạng tranh chấp.

- Về điều kiện phù hợp với quy hoạch: được hiểu là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm nộp đơn đề cấp Giấy chứng nhận hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng dã sử dụn trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và có vi phạm luật đất đai:

Về nguyên tắc, các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm sẽ không được cấp Giấy chứng nhận và bị thu hồi. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi đáp ứng các điều kiện nhất định, người sử dụng đất vẫn có hành vi vi phạm luật đất đai trước ngày 01/7/2014 vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận. Điều này được quy định chi tiết tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
“Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
c) Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó. Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:

a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;

b) Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;

c) Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất theo chế độ như quy định đối với trường hợp tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này;

d) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”

c) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được giao không đúng thẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được giao không đúng thẩm quyền được quy định chi tiết tại Điều 23 – Nghị định 43/2014/ND-CP như sau:
1. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”

4. Giải pháp hoàn thiện

Để khắc phục những bất cập trong quy định về giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, cần thực hiện các giải pháp sau:

Thống nhất các căn cứ chứng minh SDĐ mang tính liên tục. Hiện nay các quy định hướng dẫn liên quan đến việc SDĐ liên tục vẫn chưa cụ thể. Khi chứng minh tính liên tục cần tập trung vào các mốc thời gian, sự gián đoạn sảy ra trong quá trình SDĐ. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải quy định cụ thể những giấy tờ phục vụ công tác xác minh như: Sổ hộ khẩu, biên lai nộp thuế SDĐ đất phi nông nghiệp, thuế nhà đất qua các thời kỳ, các hóa đơn điện nước,…Tiếp đến, CQNN cần giải thích rõ mục đích, ý nghĩa của các giấy tờ, tài liệu phục vụ chứng minh quá trình SDĐ liên tục khi yêu cầu người đang sử dụng đất cung cấp trong quá trình giải quyết hồ sơ.
Thống nhất cách thức xác định thời điểm bắt đầu SDĐ ổn định căn cứ vào thời điểm bắt đầu SDĐ trên thực tế ghi trên thông tin của các loại giấy tờ. Thời điểm bắt đầu SDĐ là sơ xở tính tiền SDĐ vì vậy phải được xác định đúng, đồng thời hướng đến quyền lợi người SDĐ.
Ý kiến cộng đồng, dân cư cần được ghi nhận cụ thể, công tác tổ chức minh bạch chặt chẽ.

Như vậy, các giải pháp hoạn thiện pháp luật về điều kiện đất sử dụng ổn định tập trung hướng đến nội dung: hiểu rõ căn cứ xác định việc SDĐ ổn định, yêu cầu chứng minh của người đang SDĐ và nhiệm vụ xác minh của CQNN có thẩm quyền. Trong đó, sự phối hợp giữa người đang SDĐ và CQNN có thẩm quyền cụ thể là UBND cấp xã, phường là yêu cầu cần thiết. VIệc xác định nguồn gốc SDĐ phải đmả bảo tính khách quan và đúng trình tự thủ tục theo quy định../